Структура Клубного отдыха. Участники. Понятия и определения.

 

Таймшер

(от англ. «timeshare» — разделение времени) — право одного из владельцев многовладельческой собственности на использование самой собственности в отведённые ему участки времени. Чаще всего применяется на рынке недвижимости как международная система обмена отдыхом среди совладельцев курортных отелей клубного типа. Время использования измеряется в неделях.
Права на отдых приобретаются на несколько лет, предусмотрена возможность обмена, продажи и даже наследования.

 

Апарт-отель

туристические комплексы с развитой инфраструктурой (приёмная, бар, ресторан, бассейн, спортзал, площадки для игр и т. д.) и отличающиеся от гостиниц тем, что состоят из апартаментов вместо традиционных гостиничных номеров.

 

Апартаменты

в Европе – квартира в частном многоквартирном жилом или туристическом комплексе. Отличают различные типы апартаментов по размерам и количеству спален. В туризме характеристиками апартаментов являются максимальная вместимость и комфортная, которые указаны обычно в скобках через дробь: 1-Bed (4/2) – апартаменты с одной спальней и максимальной вместимостью 4 человека, а комфортной – 2 человека. От гостиничного номера апартаменты отличаются наличием кухни (минимальной или полной). Апартаменты доступны для аренды и для продажи.

 

Неделя отдыха

это минимальный по длительности период времени проживания в апартаментах, который можно приобрести во владение в рамках программы Таймшер. Не существует ограничений по количеству недель таймшера, которые может приобрести один покупатель.

 

Плавающее владение

покупатель, приобретая таймшер, определяется только с конкретным размером и типом апартаментов, количеством приобретаемых недель отдыха и, возможно, сезоном. В рамках своего сезона владелец таймшера может заказывать проживание в оговорённом размере апартаментов в разные даты (в какой-то год вы едете в июне, а следующий год в сентябре или снова в июне.) Необходимо только сообщить заранее в клуб и заказать себе апартаменты на конкретные даты согласно дню заезда. Никаких доплат за изменение дат планируемой поездки не существует, как и не существует ограничений в рамках сезона. Идеально подходит людям, отпуска которых всегда в разное время или по скользящему графику.

 

Очки (баллы)

разновидность таймшера. Приобретённая собственность оценена в балах (очках), которыми владелец как бы расплачивается при каждом отдельном заказе. Очень гибкая система, позволяющая выбирать и варьировать по необходимости в каждую поездку разный размер апартаментов, разбивать недельный отпуск на поездки выходного дня, заказывать десятидневный отдых и многое другое.

 

Владелец таймшера

физическое или юридическое лицо, которое приобрело либо получило иным способом таймшер. Различают «Основного Владельца» и «Совладельцев», где «Основной Владелец» — это человек, указанный первым на членских документах (документах владения таймшером) в том числе на сертификате таймшера. Одновременно владеть таймшером могут не более 4 человек. «Основной Владелец» и «Совладельцы» абсолютно равны в правах. Однако на сертификате указан адрес только «Основного Владельца». На этот адрес высылается вся членская корреспонденция.

 

Мультиклуб

объединение курортов, у которых обычно один Учредитель. Клубы могут находиться в одном или в разных регионах и даже в разных странах. Существуют мультиклубы, объединяющие лишь три курорта, а есть объединения более двухсот курортов. Тип владения в мультиклубе всегда плавающий. Член клуба вправе выбирать в рамках своего сезона и размера и типа апартаментов, не только разное время для отдыха, но и место отдыха. Например: один год поехать отдыхать в июле в Китай, в следующий год на Новый Год в Прагу, а третий год — в Италию в мае. Выбор места отдыха не требует доплат и иногда называется «бесплатным внутренним обменом». Считается преимуществом то, что экономятся деньги на обмене. Членство в мультиклубе не исключает возможность обмена через независимую обменную компанию.

 

Сертификат

документ, подтверждающий права владельца таймшера, свидетельство о собственности. В документе описана собственность владельца: название клуба, размер апартаментов, количество и номера недель, дата регистрации членства и выпуска сертификата, его номер, а также данные владельца, включая его адрес и совладельцев. Для таймшеров в виде очков в сертификате указано, сколько очков находится в собственности владельца. Обратная сторона сертификата является актом передачи членских прав и заполняется только в том случае, если владелец намеревается переуступить свои права (продать, подарить и т. п.) другому лицу или лицам. Храните членский сертификат в надёжном месте.

 

Учредитель курорта

организация, юридическое лицо, реже частное лицо, которое является первоначальным застройщиком курорта, владельцем земли и построек, составляющих комплекс отдыха. Застройщик комплекса таймшера, прежде чем подписать договор с обменной компанией и ввести свой комплекс в их систему обмена, обязан проделать ряд юридических действий. Эти действия направлены на обеспечение последующей юридической защищённости членов клуба (владельцев таймшера), как то: регистрация Устава Клуба, передача учредительных документов, включая акты на землю и строения независимому Попечителю. Учредитель для продажи таймшеров нанимает независимую маркетинговую компанию или иногда создаёт собственную, но обязательно финансово и юридически независимую от самого клуба.

 

Попечитель

трастовая компания (доверительный собственник) – это независимая юридическая структура, которая проверяет законность сделок (покупки-продажи клубного отдыха) и защищает интересы обеих сторон – покупателя и продавца. Сотрудничество клуба с трастовой компанией демонстрирует его надежность и серьезные намерения в отношении владельцев, ведь в случае экономического фиаско интересы владельцев клуба полностью защищены.

Кроме этого, в обязанности трастовой компании входит:

• Проверка и доверительное хранение всех учредительных документов курорта;
• Создание Устава клуба и контроль над его соблюдением;
• Создание и ведение реестра всех владельцев клуба (владельцев клубного отдыха);
• Присвоение и закрепление за ними собственности в виде недель или очков;
• Выпуск документов, подтверждающих владение клубным отдыхом (сертификатов);
• Продление клубного членства от лица владельца клуба;
• Переоформление членства с одного на другое лицо при перепродаже, дарении, наследовании и т. п.;
• Ведение специальных нотариальных счетов клуба (эскроу), куда покупатель клубного отдыха  может перечислять денежные средства, если он не доверяет оплату ни маркетинговой компании, ни учредителю.

 

Среди крупнейших Трастовых Компаний, работающих в сфере клубного отдыха, наиболее известны:

• Hutchinson & Co Trust Company Ltd,
• HBS (дочерняя компания Hutchinson & Co),
• FNTC America,
• FNTC UK Ltd (дочерняя компания FNTC America),
• Continental Trustees Ltd
• Barclays International Trust.

 

На рынке стран СНГ наибольшей популярностью пользуются услуги компании Hutchinson & Co Trust Company Ltd.

К услугам трастовых компаний, как правило, прибегают:

• клубы (Vacation Clubs),
• клубные курорты (Timeshare Resorts),
• частные клубные резиденции (Private Residence Clubs),
• клубы путешествий (Travel Clubs),
• долевые собственники (Fractional Interests).

 

Как работает трастовая компания в отношении владельцев клубного отдыха? После подписания договора все деньги владельца начинают вноситься на клиентский банковский счет, контролируемый трастовой компанией. Как только владелец оплачивает всю сумму по договору, на его имя выпускается сертификат, подтверждающий права владения. Кроме этого, трастовая компания проверяет, чтобы количество проданных недель отдыха не превысило количество недель, существующих на данном курорте или в клубе.

С момента выпуска сертификата до получения его на руки должно пройти не больше восьми недель. В случае задержки необходимо связаться с трастовой компанией и выяснить судьбу сертификата. Учтите, что сертификаты, оформляемые в трастовой компании, получают исключительно владельцы полного членства.
Некоторые клубы назначают трастовую компанию своим официальным агентом по сбору ежегодных управленческих взносов и прописывают это в инструкции по оплате.

Внимание: если в инструкции не прописана возможность оплаты ежегодного управленческого взноса через трастовую компанию — это тревожный сигнал. Проверить, является ли трастовая компания агентом клуба по оплате ежегодного управленческого взноса можно на официальном сайте трастовой компании.

К примеру, на сайте www.hutchtrust.co.uk можно найти pdf-документ, в котором представлен перечень клубов, для которых Hutchinson & Co Trust Company Ltd и ее дочерняя компания HBS являются агентами по сбору ежегодных управленческих взносов.

 

Управляющая компания

наёмная организация, в обязанности которой входит ежедневное управление курортом, обслуживание и содержание апартаментов и всей инфраструктуры комплекса. Изначально выбирает и нанимает управляющую компанию учредитель курорта. Впоследствии продлить договор на управление клубом или предоставить его другой управляющей компании может комитет клуба, заручившись большинством голосов рядовых членов клуба на ежегодном общем собрании. Управляющая компания нанимает и увольняет служащих курорта, составляет и распределяет бюджет содержания комплекса, осуществляет бронирование проживания в клубах с плавающим владением или системой очков (балов), рассылает счета по членский взносам, следит за своевременной их оплатой.

 

Маркетинговая компания

юридическое лицо, уполномоченное учредителем продавать принадлежащие ему таймшеры и для этого проводить любого рода маркетинговые мероприятия. Чаще всего маркетинговые компании для осуществления продаж таймшеров проводят индивидуальные или коллективные презентации, во время которых в течение нескольких часов разъясняют особенности, принципы работы и преимущества таймшера и предлагают сделать покупку по специальным презентационным предложениям. В ответственность маркетинговой компании перед покупателем таймшера входит:

• достоверная информация о предмете и условиях покупки,
• своевременный перевод денежных средств покупателя на счёт попечителя или учредителя за вычетом своих комиссионных,
• обеспечение покупателя оригиналами членских документов, подтверждающими факт приобретения в соответствии с действующим законодательством (в том числе выдачу членского сертификата).

 

После выдачи всех выше перечисленных документов обязанности маркетинговой компании перед покупателем считаются выполненными. Однако в связи с российской спецификой многие маркетинговые компании оказывают дополнительно сопутствующие услуги, которые владелец таймшера может получать и самостоятельно (бронирование проживания, авиаперелёта, оформление виз и страховок). Различают маркетинговые компании, которые работают по договору с учредителем на территории курорта, и те, которые работают за его пределами, в том числе в других странах.

 

Агентства по перепродажам таймшеров

независимое юридическое лицо, ставящее своей целью извлечение прибыли из сделок купли-продажи между рядовыми членами клубов (владельцами таймшеров). По сути, деятельность идентична агентствам по продаже недвижимости. С одним отличием в том, что не организует просмотры апартаментов для покупателя. Это связано с тем, что обычно потенциальный покупатель уже бывал и отдыхал на конкретном курорте или владеет там неделей или очками. Агентства по перепродажам не проводят презентаций и не владеют технологиями первичных продаж, а работают исключительно с покупателями, которым хорошо известна система таймшера. Приняв заявку от потенциального продавца и согласовав с ним условия продажи, вносят это предложение в свой список и стремятся к привлечению потенциальных покупателей через средства массовой информации (газеты, журналы, интернет, телевидение). Современной тенденцией является создание Таймшер-интернет-магазинов и участие в туристических телеканалах. Агентство по перепродаже может оказывать услуги по перерегистрации членских документов (сертификатов) в соответствующих инстанциях или просто представлять продавца покупателю.

 

Обменная компания

организация, осуществляющая обмен недель таймшера между членами клуба. Они обеспечивают владельцам возможность обменять свой таймшер на другой — на другое время, место или и то и другое одновременно. Обменная компания гарантирует одинаковый уровень курортов, входящий в единый каталог курортов. Две крупнейшие обменные компании — это Resort Condominiums International (RCI) и Interval International (II). Практически все курорты входят в одну из этих двух организаций. Однако есть обменные компании, которые допускают обмен между владельцами любых таймшеров — Dial-n-Exchange и «Таймшер-Обмен. Ру» («Википедия»).

Необходимость в услугах обменной организации возникает тогда, когда у владельца клубного отдыха появляется желание отдохнуть на курорте, не входящим в систему его Клуба и при этом не потерять в качестве размещения. Кроме этого, с помощью обменной организации можно забронировать круиз, арендовать машину, оформить страховку и пр.

Первая обменная организация появилась в 1974 году, когда Кристал и Джон Дахаан предположили, что если владельцы таймшера смогут обменять свою неделю на неделю в другом городе и даже стране, то это здорово поднимет престиж таймшера. Компания, которую они создали, называется Resort Condominiums International (RCI) и является крупнейшей обменной компанией в мире.

Спустя два года Марио Родригез и Томас Давис создали Interval International (II) и сразу же вступили в конкурентную борьбу с RCI. Отчасти это стало причиной того, что Клубы могут входить только в одну из этих обменных компаний.

Далеко не все клубы могут стать членами RCI или II. Для этого они должны владеть собственной недвижимостью (курортами либо апартаментами на курортах), а также иметь реальные недели, находящиеся в трасте. Сотрудничество с одной из этих обменных организаций является для клуба показателем статуса и надежности.

В 1995 году в Австралии появилась еще одна обменная организация — Dial-An-Exchange, услугами которой может воспользоваться любой желающий. С 2004 года они стали доступны и для россиян.

Обменная организация — это своего рода банк, в который владельцы разных Клубов вкладывают (депонируют) свои недели, а потом запрашивают обмен на других курортах. Задепонировать неделю можно как за два года вперед до ее наступления, так и за две недели. Однако, чем раньше задепонировать свою неделю, тем выше будет ее обменный потенциал.

Из чего складывается обменный потенциал:

• Из сезонности. Если у владельца куплена неделя в высоком сезоне, ее обменный потенциал выше.
• Из размера апартаментов — чем больше, тем лучше.
• Из того, когда была задепонирована неделя — чем раньше, тем лучше.
• Из соотношения спрос-предложение — чем выше спрос на подобные недели, тем выше потенциал.
• Из наличия положительных отзывов по обмену с вашим курортом.

 

Право обменивать свои недели получают исключительно владельцы полного членства. Для заказа недели по обмену, владельцы должны обратиться в сервисный центр своего клуба, который будет представлять их интересы в обменной организации.

Кроме обеспечения своей главной функции — операций по обмену, обменные организации являются действующей силой в поддержании качества всей индустрии, т.к. способны применять наказания к курортам, несоответствующим по качеству.